物业服务纠纷具有多发性、群体性、法律关系复杂性和难以调处性，给全国各地法院带来了不小的审判压力。由于合同法规定的有名合同类型中并无物业服务合同，许多物业服务合同纠纷难以直接按合同法解决。因此，法学理论界和司法实务界对于物业服务合同的法律性质及法律适用存在争议。

　　物业服务合同的法律性质

　　对于物业服务合同的法律性质，理论上有三种观点：第一种观点认为，物业服务合同属于委托合同，在物业服务合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业服务企业处于受托人的地位。第二种观点认为，物业服务合同属于劳务合同，物业服务合同是完成工作（提供劳务）的合同，业主是雇主，物业服务企业是劳务的提供者。第三种观点认为，物业服务合同约定物业服务企业提供一定的服务，对小区物业进行管理，是一种承揽合同。笔者认为：

　　第一种观点难以成立。首先，委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果归属于委托人，而在物业服务合同中，业主不用为物业服务企业的物业服务行为承担民事责任。其次，合同法第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务，但在物业服务企业的物业服务活动中，业主只有监督权，而没有干涉和指挥权，物业服务企业也没有服从业主指示的忠实义务。

　　第二种观点难以成立。首先，雇佣合同的受雇人是自然人，其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验完成雇主所要求的任务，而物业服务合同的受雇人即物业服务企业，则是依法设立的专业企业，它依靠自身的资金实力、专业人员的配备以及综合性的管理服务能力提供物业服务。其次，雇佣合同的受雇人在完成工作的过程中通常要听从雇佣人的安排和指挥，而物业服务合同的受托人在完成物业服务过程中具有更强的独立性，只需遵从法律与合同即可，在具体事务上不必听命于业主的支配。

　　第三种观点也难以成立。在承揽合同中，承揽人提供的劳务表现为一定的物化劳动，其劳动成果为定作物，是一种有形的东西。而在物业服务合同中，物业服务企业履行义务的结果，具体体现在小区的环境清洁，社会秩序良好等，不是表现为特定的产品。因此，业主对物业服务企业履行义务的状况的检查是一种实时的过程监督、随时检查，而不是对合同履行的最后成果的检查。

　　综上分析，物业服务合同因其在主体、客体、内容等方面与传统合同有明显的区别，在现行合同法规定的15种有名合同中很难直接进行法律适用。物业服务合同是平等的民事主体之间所签订的就建筑区划内建筑物及其附属设施提供有偿服务的合同，其内容不仅有对全体业主的公共物业的管理和小区秩序的维护，还涉及到对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的维护、更换、妥善利用等。物业服务企业在很大程度上是以提供服务的形式进行的，它具备提供服务类合同的所有法律特征，但它与合同法规定的6种提供服务类合同和尚未被有名化的其他提供服务类合同中的每一种都有显著区别，很难使其在现行法中对号入座，因而是一种全新类型的提供服务的合同。

　　物业服务合同的法律适用

　　有名合同与无名合同的区分意义在于法律适用上的规则不同。有名合同适用合同法分则或者其他法律的明文规定，具有直接性。对无名合同的法律适用，理论界存在着三种意见：一是吸收原则，吸收原则将合同分为主要内容和次要内容，在法律效果上次要内容被主要内容吸收。二是结合原则，结合原则认为应分解各种无名合同的规定，寻求其法律要件，以发现能适用的法律，并加以调和统一，创造一种混成法。三是类推适用原则，类推适用原则是指，法院在处理具体的无名合同案件时，由于法律无明文规定，则比照最相类似的有名合同的法律法规或立法意图、法理精神，对案件作出裁判的一种方式。目前，大多数国家的立法及学者主张类推适用原则。

　　物业服务合同作为一种无名合同，在法律适用上，既应适用调整有名合同的一般原则，也应针对物业服务合同的特点确定相适应的适用法律。笔者认为，要使物业服务合同纠纷得到公平、公正、合理的解决，法院应当遵循以下原则：

　　1.遵循合同法的基本原则和总则的规定 合同法规定了当事人合同行为应该符合平等、自由、公平、诚实信用、公序良俗原则，当事人订立的合同无论是有名合同还是无名合同，都要符合合同法的基本原则。物业服务合同作为合同的一种类型，当然应受合同法总则的调整。

　　2.尊重当事人意思自治 物业服务合同是指业主和物业管理企业之间订立的，由物业服务企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。物业服务合同具有诺成性、有偿性、双务性等特点。法院在解决物业服务合同纠纷时，要确认当事人直接地位平等的横向经济关系，依法对其进行调整，要充分尊重当事人的意思表示，从而体现当事人意思自治的完整性和风险责任承担的一般原则。

　　3.准确适用法律法规 法院在查明案件事实、厘清物业服务合同内在关系之后，要准确适用法律。无具体可适用的法律，则依据民法通则、合同法的一般原则，无一般原则的，依据法理、学理解释，也可借鉴参考我国法院以前所作的判例。

　　4.进行类推适用 在适用有关法律类推处理物业服务合同案件时，要主要把握三点：第一点，法律法规没有明确具体关于物业服务有关规定是适用法律类推的前提条件；第二点，物业服务合同的法律关系性质与相类似法律的基本一致性是适用法律类推的关键；第三点，物业服务合同案件类推原则与约定从优原则的有机统一是适用法律类推原则的理想效果，以维护当事人真实意思表示，实现当事人订立物业服务合同所追求的目的。


　（作者单位：北京市延庆县人民法院）

广东省人大常委会


深圳经济特区计量条例（第二次修正）
广东省人大常委会


（1993年12月24日广东省深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 1994年1月25日公布 1994年5月1日起施行 根据1997年4月9日深圳市人民代表大会常务委员会关于修改《深圳经济特区计量条例》的决定作第一次修正 根据
1997年12月17日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过的关于修改《深圳经济特区计量条例》第四十七条的决定进行第二次修正）

目 录
第一章 总 则
第二章 计量单位的使用
第三章 计量标准器具的建立
第四章 计量器具的检定和使用
第五章 计量器具的制造、修理、安装、销售
第六章 商业贸易计量的管理
第七章 计量检定机构与计量授权
第八章 实验室和计量服务机构认可（计量认证）
第九章 计量监督与计量仲裁检定
第十章 罚 则
第十一章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强对深圳经济特区（以下简称特区）的计量监督管理，保证计量单位制的统一、量值准确可靠，维护社会主义市场经济秩序，促进生产、贸易和科学技术的发展，根据国家有关法律、法规，结合特区实际，制定本条例。
第二条 特区内建立计量标准器具，进行计量检定，制造、修理、安装、销售和进口计量器具，必须遵守本条例。
第三条 企业、事业单位、个体工商户必须遵守国家有关计量法律、法规，按规定使用计量器具和计量单位，端正经营行为，不得损害消费者的合法权益。企业、事业单位应重视改进手段，培训计量人员，加强计量管理，提高计量保证能力。
第四条 深圳市各级人民政府对贯彻实施计量法律、法规和行政规章作出显著成绩的单位和个人给予奖励。
第五条 深圳市技术监督行政管理部门是计量监督管理工作的主管部门（以下简称市主管部门），负责组织有关计量管理的法律、法规和行政规章的实施，制定管理措施。
各区技术监督行政管理部门（以下简称区主管部门）在市主管部门统一管理下，负责所辖区域内的行量监督管理工作。
市、区人民政府有关部门按各自职责协助主管部门做好计量监督管理工作。

第二章 计量单位的使用
第六条 国际单位制计量单位和国家选定的其他计量单位是国家法定计量单位。禁止使用非国家法定计量单位，但实验室内因工作需要必须采用的除外。
第七条 特区内生产或销售的商品，在使用计量单位时，必须使用法定计量单位。但进口的商品国家另有规定的，按有关法律、法规的规定办理。
第八条 未经国务院技术监督行政部门或市主管部门批准，任何单位和个人不得制造、销售、进口非法定计量单位的计量器具。

第三章 计量标准器具的建立
第九条 市主管部门根据需要，建立社会公用计量标准器具，作为统一量值的依据。社会公用计量标准器具必须按国家规定的办法考核合格。
第十条 企业、事业单位根据需要，可以建立本单位使用的计量标准器具，其各项最高计量标准器具须经市主管部门按国家规定的办法进行考核合格后才能使用。
第十一条 各区主管部门建立的各项计量标准器具，须经市主管部门按国家规定的办法进行考核合格后才能使用。

第四章 计量器具的检定和使用
第十二条 市主管部门对社会公用计量标准器具，对各区主管部门及企事业单位建立的最高计量标准器具，以及对用于贸易结算、安全防护、医疗卫生、环境监测等方面列入国家强制检定目录的工作计量器具实行强制检定。
第十三条 对国家强制检定以外的其他计量标准器具和工作计量器具，由使用单位自行检定，或者送其他计量检定机构检定。市、区主管部门实行不定期抽查检定。
使用单位应当规定本单位管理和实施周期检定的明细目录和检定周期，制定具体的检定管理办法，保证本单位使用的非国家强制检定的计量器具按期检定。
第十四条 任何单位和个人不得在生产、 经营中使用无检定合格印、证或者超过检定周期的计量器具，不得使用不合格的计量器具。
任何单位和个人不得破坏计量器具的准确度，不得弄虚作假，伪造数据，不得伪造或破坏检定封印标记。

第五章 计量器具的制造、修理、安装、销售
第十五条 制造、修理计量器具的企业、事业单位必须经市主管部门考核合格，取得《制造计量器具许可证》或《修理计量器具许可证》后方得从事有关制造、修理业务，但国家规定可以免办许可证的项目除外。
从事计量器具安装业务的企业、事业单位须经市主管部门进行资格审查后始得开展安装业务。但市主管部门确定的免予资格审查的业务除外，具体审查办法由市主管部门确定。
第十六条 凡在特区内销售进口计量器具的，必须在销售前向市主管部门申报，经市主管部门检定合格或批准后才能销售。但已经省级以上技术监督行政部门批准的除外。
第十七条 任何单位和个人不得经销国家明令淘汰的计量器具，不得经销不合格的计量器具或残次零配件。

第六章 商业贸易计量的管理
第十八条 预先定量包装的商品，必须在包装上标明内装商品的净重量或净容量，没有标明的商品不得出售。
第十九条 现场计量商品，应让顾客看清计量操作过程和计量器具显示的示值。顾客有异议的，应当重新显示。
第二十条 出售商品应当符合国家规定的允差要求，出售人应配备使用与所售商品相适应的符合允差要求的计量器具。
市主管部门可根据国家规定制定符合特区商品实际情况的允差的具体要求。
第二十一条 凡现场计量商品或预先定量包装商品较多的商店，应当指定专人负责计量工作，保证计量器具和称量的准确度。
第二十二条 市主管部门应在生产资料和生活资料市场以及其他有大宗物料计量的场所设立公证计量器具，加强计量监督。
第二十三条 各集贸市场的工商行政管理部门应指定专职或兼职人员，负责市场计量监督管理，对计量违法行为进行处理。
第二十四条 市工商行政管理部门应对临时摆卖摊点使用的计量器具进行监督管理，对计量违法行为进行处理。市、区主管部门应对临时摆卖摊点的计量器具进行监督、抽查。
第二十五条 市主管部门应当会同有关部门有计划地在商业贸易中推广使用技术性能先进的计量器具，淘汰或禁止使用技术性能落后或计量数据不可靠的计量器具。

第七章 计量检定机构与计量授权
第二十六条 市主管部门依法设置的计量检定机构，是法定计量检定机构，其主要职责是：
（一）负责建立社会公用计量标准器具，进行量值传递；
（二）执行强制检定和法律、法规规定的其他检定、测试任务；
（三）起草技术规程，为实施计量监督提供技术保证；
（四）承办有关的计量、监督工作，承接委托检测任务。
各区主管部门设置的法定计量检定机构，应当遵循统一规划的原则，经市主管部门批准，建立计量标准，执行检定任务。
第二十七条 市主管部门可根据需要，授权法定计量检定机构以外的计量检定机构，在规定范围内执行强制检定和其他检定、测试任务。
第二十八条 承担强制检定任务的计量检定机构，必须在接受检定任务之日起十个工作日内完成检定工作。有特殊情况需要延长的，检定机构应与用户协商。

第八章 实验室和计量服务机构认可（计量认证）
第二十九条 为社会提供公证数据的实验室和计量服务机构，必须经市主管部门根据合理布局的原则，进行资格认可，并取得资格认可证书。资格认可按照国家规定和有关国际标准进行，其主要内容包括：
（一） 计量检定测试设备的性能；
（二） 计量检定测试设备的环境条件和人员操作技能；
（三） 保证量值统一、准确的措施和检测数据公正可靠的管理制度。
必须经资格认可的实验室包括行量测试室和质量检验机构。法律、法规对质量检验机构另有规定的，依法执行。

第九章 计量监督与计量仲裁检定
第三十条 市主管部门应当公布经资格认可的实验室和计量服务机构名单。经资格认可合格的实验室和计量服务机构所出具的数据，可以作为贸易出证、成果鉴定、产品及工程质量评价、计量仲裁以及执法监督等方面的公证数据。
第三十一条 市主管部门可根据需要设立计量监督员。计量监督员依法行使职责，在指定区域内对商贸场所和使用计价计量器具的设备、工具、场所进行监督检查，并在规定的权限范围内对违反计量法律、法规、行政规章的行为依法进行处罚。计量监督员在执法工作中必须出示合法证
件，进行处罚时，须有二名以上计量监督员场。
经市主管部门批准在企业、事业单位内设立的兼职计量监督员，负责本单位或指定范围内计量法律、法规、行政规章的监督检查任务，指导和推动计量工作的开展。
第三十二条 市、区主管部门负责计量纠纷的调解仲裁检定。发生计量纠纷，当事人可以通过协商或者调解解决。当事人不愿通过协商、调解解决或者协商、调解不成的，可以根据当事人的协议，依法申请仲裁。当事人没有仲裁协议的，可以直接向人民法院起诉。
第三十三条 在协商、调解或案件审理期间，任何一方当事人均不得改变与计量纠纷有关的计量器具的技术状态，不得改变有关物品的状态。
第三十四条 计量调解和仲裁的根据是经资格认可合格的实验室和计量服务机构出具的公证数据。

第十章 罚 则
第三十五条 经销非法定计量单位计量器具，经销国家明令淘汰的、不合格的计量器具和计量器具残次零配件的，没收该计量器具或配件及其违法所得，可并处违法经营额五至十倍的罚款。在经营活动中使用非法定计量单位计量器具的，没收该计量器具，可并处以一千元以上一万元以
下罚款。
用非法定计量单位标价的，责令其改正，拒不改正的，处以一千元以上五千元以下罚款。
第三十六条 社会公用计量标准，企业、事业单位的各项最高计量标准器具，未经市主管部门考核合格而开展检定，现令其停止使用，可并处以一千元以上一万元以下罚款。
第三十七条 凡属强制检定范围的计量器具，使用者未按照规定申请用期检定或超过检定用期而继续使用的，责令其停止使用，可并处以一千元以上五千元以下罚款；经检定不合格而继续使用的，责令其停止使用，并处以五千元以上一万元以下罚款。
第三十八条 凡使用不合格的或未经检定的计量器具而导致产品不合格或影响正常生产，造成财产损失或人身伤亡未构成犯罪的，有关单位和责任人应当对受害者依法承担民事责任，并可对主要负责人和直接责任人员分别处以二千元以上二万元以下罚款。
第三十九条 破坏计量器具准确度和破坏检定封印标记的，没收该计量器具，并处以二千元以上二万元以下罚款。
第四十条 现场计量商品，超出计量允差，少给消费者的，应给消费者补足短缺量，并可处以短缺量价款二十倍的罚款；预先定量包装商品超出计量允差少给消费者的，处以该商品单位短缺量价款和该批商品总数的乘积的二倍的罚款，并责令重新包装后始得出售；未标明内装商品净重
量、净容量的，责令停止销售、重新包装并标明净重量和净容量。
第四十一条 计量检定机构伪造检定数据和检定结论的，由其行政主管部门对其主要负责人和直接责任人给予行政处分，并由计量行政主管部门对该检定机构和直接责任人分别处以所收检定费十倍的罚款。
第四十二条 未按规定取得《制造计量器具许可证》或者《修理计量器具许可证》而制造、修理计量器具或未经资格审查而开展计量器具安装业务的，责令其停止生产或营业，没收违法所得，可并处以违法经营额五倍的罚款。
第四十三条 未经检定合格或批准而销售进口计量器具的，责令其停止销售，封存其销售的进口计量器具，没收违法所得，可并处以违法经营额五倍的罚款。
第四十四条 未取得资格认可证书的实验室和计量服务机构为社会提供公证数据的，责令其停止检测，宣布其检测结果无效，没收计量器具和违法所得，可并处以所收检测费十倍的罚款。
已取得资格认可证书的实验室和计量服务机构向社会提供虚假公证数据的，责令其停止检测，宣布其检测结果无效，没收违法所得，可并处以所收检测费十倍的罚款；情节严重的，吊销其资格认可证书。
第四十五条 伪造、盗用、倒卖国家强制检定计量器具印、证，未构成犯罪的，没收其违法所得，并处以违法经营额五倍的罚款。
第四十六条 计量监督管理人员违法失职、徇私舞弊，未构成犯罪的，按国家有关规定给予行政处分。
第四十七条 作出行政处罚的主管部门应当对违法行为实行记录制度。
对经行政处罚后再犯的违法者，从重处罚。再犯的违法者经处罚后又发生违法行为的，除依规定予以处罚外，由工商行政管理部门责令停产停业，进行整顿；经整顿予以改正的，由工商行政管理部门通知其恢复生产或经营。”
第四十八条 阻碍计量监督执法人员、检定人员执行公务的，由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚。
第四十九条 本章规定的行政处罚，由市、区主管部门依本条例规定的权限行使，但本条例第三十五条、第四十条规定以及第四十七条与第三十五条、第四十条相关的行政处罚，也可以由工商行政管理部门作出处罚决定。
第五十条 当事人对区或市的行政管理部门的行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定书之日起十五日向市有关主管部门或市政府行政复议机关申请复议，也可直接向人民法院起诉。
对处罚决定逾期不申请复议或不起诉，又拒绝履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五十一条 违反本条例规定，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十一章 附 则
第五十二条 本条例未予规定的，按计量法律、行政法规及国务院技术监督行政部门制定的规章执行。
第五十三条 本条例从1994年5月1日起施行。


（1997年12月17日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过）


根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定，深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十九次会议决定对《深圳经济特区计量条例》修改如下：
第四十七条第二款修改为：“对经行政处罚后再犯的违法者，从重处罚。再犯的违法者经处罚后又发生违法行为的，除依规定予以处罚外，由工商行政管理部门责令停产停业，进行整顿；经整顿予以改正的，由工商行政管理部门通知其恢复生产或经营。”
本决定自公布之日起施行。
《深圳经济特区计量条例》根据本决定进行修正，在深圳市人大常委会指定的报刊上重新公布。



1994年1月25日