黑龙江省齐齐哈尔市人民政府


齐齐哈尔市人民政府令
　（第２号）


　　《齐齐哈尔市城镇住宅区物业管理办法》已经二００一年一月九日市人民政府第五十八次常务会议通过，现予以发布，自二００一年一月二十日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代市长　杨信
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二００一年一月二十日
　　　　　　　　　　齐齐哈尔市城镇住宅区物业管理办法

第一章　总则





　　第一条　为加强城镇住宅区管理，规范物业管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。


　　第二条　本办法适用于本市城镇规划区域内住宅区的物业管理活动。


　　第三条　本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相配套的公用设备、设施和相关连的场地等。
　　本办法所称业主，是指物业的所有人。
　　本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
　　本办法所称物业管理，是指依法设立的物业管理企业受业主和业主委员会的委托，按照合同对物业进行有偿维护、修缮、管理以及提供相关服务。


　　第四条　凡具备条件的本市城镇住宅区均应实行物业管理。物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。


　　第五条　市房产行政主管部门（以下简称市房产部门）是本市物业管理工作的行政主管部门，其主要职责是：
　　（一）贯彻执行国家、省和本市有关住宅区物业管理的法律、法规和规章，制定本市有关住宅区物业管理的办法和规定。
　　（二）对本市住宅区物业管理进行行业指导、监督与检查。
　　（三）对住宅区物业管理企业进行资质审查和业务指导。
　　（四）对住宅区物业管理资金使用情况进行监督、检查并负责管理维修专项资金。
　　（五）对住宅区物业管理人员进行培训，发放物业岗位证。
　　（六）组织查处住宅区物业管理中的违法、违章行为，受理有关投诉。
　　县（市）房产管理部门是其所在行政区域的住宅区物业管理工作的行政主管部门。
　　城建、工商、规划、市政、公安、交通等行政主管部门应按照各自的职责，做好物业管理工作中相关工作的指导和协调。

第二章　业主大会与业主委员会





　　第六条　一个物业管理区域成立一个业主委员会。业主委员会是在物业管理区域内，代表全体业主以及使用人对物业实施自治管理的组织。业主委员会委员由业主大会或业主代表大会选举产生。业主委员会应当由业主及业主代表组成。
　　业主委员会是业主大会和业主代表大会的执行机构。


　　第七条　业主大会由物业管理区域内全体业主及吸收的若干使用人组成。业主人数比较多的区域，应按比例推选业主代表，组成业主代表大会。住宅按户推选代表；办公、企业和商业用房以每１００平方米为一个单位推选一名代表。
　　业主大会或业主代表大会应当有过半数业主或业主代表出席。业主大会和业主代表大会作出的决定，应当经过半数业主或者过半数业主代表通过。
　　业主大会或者业主代表大会应当邀请所在地派出所、居民委员会和使用人代表列席。


　　第八条　业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
　　（一）选举或罢免业主委员会。
　　（二）审议通过业主委员会章程和业主公约。
　　（三）听取和审议物业管理服务报告。
　　（四）决定物业管理的其他重大事项。


　　第九条　业主委员会应当自选举产生１５日内持下列文件向市（县）房产部门备案：
　　（一）业主委员会成立申请书。
　　（二）业主委员会成员名单。
　　（三）业主委员会章程。


　　第十条　业主委员会应当维护全体业主以及使用人的合法权益，履行下列职责：
　　（一）召开业主大会或业主代表大会，报告物业管理实施情况，制定业主委员会章程。
　　（二）选聘物业管理企业，签订物业管理服务合同。
　　（三）制定业主公约。
　　（四）听取业主以及使用人的意见和建议，监督物业管理企业的服务活动。
　　（五）审议物业管理企业对房屋大中修或其他重大改修项目的报告，监督检查本款前列项目费用支出情况并协助物业管理企业筹集资金。
　　（六）审议物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算。
　　（七）配合物业管理企业监督检查业主遵守物业管理的规章制度和履行义务情况。
　　（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。


　　第十一条　业主公约自业主大会或业主代表大会审议通过之日起生效。
　　业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地房产部门备案。
　　业主公约示范文本由市房产部门制定。


　　第十二条　业主大会、业主代表大会和业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的业主、使用人具有约束力，但不得与法律、法规、规章相抵触。

第三章　物业管理





　　第十三条　具备下列条件之一的住宅区，可划定为一个物业管理区域，实行物业管理：
　　（一）公有住宅建筑面积出售达３５％以上的。
　　（二）新建商品住宅入住率达６０％以上的。
　　（三）　已交付使用的物业建筑面积达３５％以上、不足６０％，但使用期限已超过一年以上的。
　　单栋楼房或数量较少的住宅区，可根据实际情况成立业主小组，实行自治管理。


　　第十四条　从事物业管理的企业应经市房产部门物业管理资质审查批准后，持物业管理资质证书到工商行政管理机关核准登记注册并领取营业执照，向物价部门申领收费许可证。
　　未取得物业管理资质证书、营业执照和收费许可证的企业，不得从事物业管理服务活动。
　　外地企业在本市从事物业管理服务的，应当取得本市的物业管理资质，办理工商登记和领取收费许可证。


　　第十五条　物业管理范围：
　　（一）房屋管理
　　１、维护规划、设计的严肃性，禁止使用单位或个人破坏、改造房屋结构、平面布局。
　　２、对房屋定期进行检查、维修，禁止在公共场地、楼房共用部位私建、乱建以及擅自凿门开窗。
　　（二）环境管理
　　管理和保护住宅区的环境，制止乱贴乱画、乱抛、乱堆、乱放行为和噪声污染，做好美化环境工作。
　　（三）卫生管理
　　１、清扫住宅区的道路、绿化带和公共场所并保持整洁。
　　２、及时清运垃圾，对卫生设施进行清理、保洁，保持住宅区卫生。
　　３、制止饲养家禽、家畜行为（经有关部门批准饲养的犬类除外）。
　　（四）绿化管理
　　１、对住宅区进行绿化，对绿化带、园林小品以及树木、花草等进行专业化管理养护。
　　２、制止破坏住宅区绿化工作行为。
　　（五）治安管理　
　　１、住宅小区设巡逻队。接受公安部门指导，建立住宅安全１１０报警联网。
　　２、建立住宅小区安全、防护档案。
　　 （六）车辆管理
　　１、设车辆看护站，为用户提供服务。
　　２、制止车辆乱停乱放。
　　（七）市政设施管理
　　对住宅区内道路、上下水管道、水井、消防等市政设施进行管理和养护。
　　（八）市场管理
　　对住宅区内的市场进行管理，防止商贩场外经营和乱摆乱卖及破坏环境卫生。
　　（九）提供有偿便民服务。
　　（十）对住宅区附属配套设施实施租赁经营管理。


　　第十六条　物业管理企业接受委托从事物业管理服务活动，应与业主或者业主委员会签订物业管理合同。物业管理合同应当载明下列内容：
　　（一）业主委员会和物业管理企业名称、住所。
　　（二）物业管理区域的范围和管理项目。
　　（三）物业管理服务内容。
　　（四）有关物业管理服务的要求和标准。
　　（五）物业管理服务费用。
　　（六）物业管理服务期限。
　　（七）违约责任。
　　（八）合同终止和解约的约定。
　　（九）当事人双方约定的其他事项。


　　第十七条　物业管理企业应遵守下列规定：
　　（一）接受房产部门的管理和业主、业主委员会的监督。
　　（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、设备和公共设施的使用维护方法、要求、注意事项及法规、规章的有关规定，书面通知业主和使用人。
　　（三）执行物业管理服务合同。
　　（四）按时公布物业管理服务费用价格以及收支情况。
　　（五）定期听取业主、业主委员会和使用人的意见及要求，改进管理服务工作。


　　第十八条　物业管理企业在接受委托期间，按规定在受委托的物业管理区域内收取下列物业管理服务费用：
　　（一）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费。
　　（二）住宅共用部位、公共设备维修、更新费。
　　（三）公共设施维修、更新费。
　　本条第（一）项费用由业主支付，第（二）项费用由整栋住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积按比例承担，第（三）项费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积按比例承担。


　　第十九条　以预付形式或委托物业管理企业收取房租的形式交付物业管理费用的，在进行物业维修、更新时，按预交款规定支付形式或者以房租提取维修费用的形式支付维修更新费用，其不足部分仍按本办法第十八条规定的承担形式缴纳。


　　第二十条　按规定收取的专项维修资金应存储到市房产部门指定的银行，专款专用。


　　第二十一条　业主自管、自修的房屋、设施和场地整体或部分影响市容、危害毗连房屋安全及公共安全的，业主应及时进行维修或改造。拒不维修或改造的，业主委员会可授权物业管理企业进行维修或改造，费用由业主承担。


　　第二十二条　毗连房屋、设施、场地确需维修的，有关业主不得以任何理由阻碍物业管理企业进行施工。


　　第二十三条　业主和使用人发现室内共用设备损坏时，有责任报修。延误报修时间或人为造成损失的，由责任人承担相应责任。


　　第二十四条　物业管理企业应当在物业管理合同终止或解除后的十日内，在房产部门的监督下，向业主委员会移交财务收据帐册，各类物业管理帐、籍、卡以及各种资料，共有和政府所有的房屋、场地和其他财物。


　　第二十五条　由物业权属单位整栋或者整单元自管的房屋，由权属单位每年按每平方米使用面积３．５元的标准缴纳环境配套维修改造费。其中，住宅房屋可委托物业管理企业收取房租，由其代管代修，产权隶属关系不变。


　　第二十六条　新建住宅移交时，开发建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
　　（一）住宅小区规划图。
　　（二）单体建设的结构、设备竣工图和采暖、供气、供水等系统图、平面图。
　　（三）各类地下设施竣工图。
　　（四）其他有关资料。
　　物业管理企业应在两个月内，将图纸及资料整理完毕，不得遗失和损毁。


　　第二十七条　物业管理原则上通过公开招标选聘物业管理企业的方式实施。新住宅小区物业管理必须招投标，旧住宅小区可采取招投标和选聘相结合的方式。

第四章　使用与维修





　　第二十八条　业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于房屋、设施、场地的使用和安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、供热、供气、排水、通行、维修、环境卫生等方面的关系。


　　第二十九条　业主或者使用人装修住宅，应当事先通知物业管理企业。其中，改变平面布局的，应经房产部门批准。


　　第三十条　供水、供电、供气、供热、电信、市政等部门在已实施物业管理的区域内进行施工，应在施工前通知物业管理企业并负责竣工后恢复原状。紧急抢修未及通知物业管理企业的，应在事后向其补报；造成损失的，应予以赔偿。


　　第三十一条　物业管理区内禁止下列行为：
　　（一）擅自改变房屋结构、外立面、内部平面布局、用途，随意拆损门窗和私搭滥建；改动采暖、供水、排水、供气等设施。
　　（二）高空丢抛杂物以及乱堆、乱倒垃圾杂物和在建筑物上随意吊挂、张贴、写画各种广告。
　　（三）践踏绿地，攀折树木，折花，占用场地、小区道路、自行车棚、停车场和其他共用设施。
　　（四）损坏、涂刻园林小品。
　　（五）机动车辆随意进入，自行车等车辆随意停放。
　　（六）堆放易燃、易爆和有放射性物质，排放易燃、有毒、有害物质。
　　（七）设置影响居民正常生活或不符合环保要求的饮食、服务业店（点）等。
　　（八）私设摊点、棚厦从事经营和其他活动。
　　（九）法律、法规、规章禁止的其他行为。


　　第三十二条　利用物业设施设置广告等进行经营性活动的，应征得物业管理企业的同意并办理各项审批手续，支付设置费用。该项费用列入物业管理维修费用。
第五章　前期物业管理





　　第三十三条　本章所称前期物业管理，是指使用人入住住宅后至业主委员会成立前的物业管理。
　　新建房屋出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，在房产部门监督下选聘物业管理企业并与之签订前期物业管理服务合同。合同副本报市房产部门备案。


　　第三十四条　新建房屋出售单位与房屋销售人签订住宅买卖合同时，应将住宅使用公约、前期物业管理服务合同作为销售合同的附件。


　　第三十五条　开发建设单位以及其他建设住宅的单位，不得将住宅的共用部位、设备或者公共设施（包括自行车棚以及批建公共设施场地及室内外楼梯间、厅间、走廊）的所有权、使用权单独转让、转卖。


　　第三十六条　动迁的无偿安置住宅产权归政府所有，由市房产部门明确产权并进行产权登记后，委托物业管理企业管理。


　　第三十七条　开发建设单位以及其他住宅出售单位应当按照国家和省、市规定的保修期限、保修范围承担住宅设备、设施的保修责任。


　　第三十八条　新建住宅入住前应由物业管理企业进行接管验收。
　　住宅建设期间遗留的质量问题及丢失的设备由建设单位负责解决以及维修和配置。


　　第三十九条　前期住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过新的业主公约生效时终止。


　　第四十条　公有住宅出售后的前期物业管理由公房出售前的管理单位实施。

第六章　物业经费与管理用房





　　第四十一条　物业管理经费的主要来源：
　　（一）住宅共用部位、公共设施设备维修基金。
　　１、商品房屋（包括经济适用住房）购买者按购房款的２％的比例缴纳的维修基金；集资建房以及以其他形式建设，的房屋的购买者按集资房款的３％缴纳的维修基金（暂不收取）。
　　２、公房按房改政策出售后，由售房单位按售房款的２５％的比例提取的共用部位、公共设备设施管理维修基金，购房者按购房款２％的比例缴纳的维修基金。
　　（二）按有关规定收取的物业管理费用。
　　（三）专项委托服务收入。
　　（四）特约服务收入。
　　（五）其他合法收入。


　　第四十二条　按本办法第四十一条第（一）、（二）项规定收取的维修基金由市、县（市）物业行政主管部门代管，存储到指定银行，专款专用。主要用于住宅共用部位、公共设备、设施保修期满后的大修、更新和改造。
　　第（二）、（三）、（四）、（五）项规定的收费项目及收取标准按省、市规定执行。


　　第四十三条　物业管理费用分等级收取，按物业管理企业等级和住宅小区等级划分，由物业主管部门会同物价部门核定。物业管理企业收费项目和标准应当按物价部门规定执行并在收费地点公布，已按照本办法规定向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取。


　　第四十四条　开发建设单位在移交住宅小区时，应以成本价按住宅小区建筑面积０．１。％的比例提供物业管理用房，最低不得少于７０平方米。
　　管理用房未经市房产部门批准不得改变用途。

第七章　罚则





　　第四十五条　违反本办法规定，有下列行为之一的，由市房产部门予以处罚：
　　（一）违反本办法第十四条第一款、第四十二条规定的，责令限期改正，可并处５００元－３０００元罚款。
　　（二）违反本办法第十四条第二款规定的，责令停止一切经营活动，可并处２０００元－５０００元罚款。
　　（三）违反本办法第二十五条规定的，责令限期缴纳。逾期不缴的，由市房产部门申请人民法院强制执行并按年费用总额的０．５％收取滞纳金。
　　（四）违反本办法第二十六条规定的，责令限期移交或整理，可并处５００元－１０００元罚款。
　　（五）违反本办法第二十九条、第三十一条正第（七）项除外）、第三十二条规定的，由市房产部门责令限期改正，恢复原状和赔偿损失，可并处５００元－２０００元罚款。


　　第四十六条　违反本办法第三十一条第（七）项规定的，由环保部门按有关规定予以处罚。


　　第四十七条　违反本办法第四十一条第（二）项、第 （三）项、第（四）项
、第（五）项，第四十三条规定的，由物价部门按有关规定予以处罚。


　　第四十八条　罚款应使用省财政部门印制的统一票据并按本市有关罚没规定执行。


　　第四十九条　对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。


　　第五十条　违反本办法规定，情节严重的，依法追究刑事责任。


　　第五十一条　房产部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章　附则




　　第五十二条　本办法由市政房产管理局负责解释。


　　第五十三条　本办法自二００一年一月二十日起实施。

吉林省人民政府


吉林省食盐加碘防治碘缺乏病管理办法

吉政办发〔１９８８〕２３号


第一章 总 则
第一条 为防治碘缺乏病，提高人口素质，确保病区人民的身体健康，根据国家有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所指的碘缺乏病，是包括地方性甲状腺肿、地方性克汀病等在内的由于自然环境中缺碘而引起的一类地方性疾病。
第三条 碘缺乏病的防治必须采取以长期供应碘盐为主的综合措施。各级政府部门要认真落实，互相配合，健全规章制度，明确职责分工。对碘缺乏病防治工作所需的人力、物力、财力要列入部门的工作计划，妥善安排，切实保证。
第四条 在食盐加碘防治碘缺乏病的工作中，卫生部门负责碘盐和病情的监督监测；粮食（盐业）、商业、供销部门负责碘盐的加工、供应和销售；工商行政管理、税务部门负责碘盐的市场监督管理。

第二章 碘盐加工、贮运和销售
第五条 碘盐的加工由各级粮食部门负责，各级盐业公司具体管理，碘盐加工单位要实现规范化、科学化管理，认真做好碘盐加工贮存和运输工作。
第六条 食（碘）盐由各级盐业部门专卖，各级商业、供销企事业所属副食品商店及个体商贩负责经销和代销，其他单位或个人不得私自经销。
第七条 碘盐实行病区供应、非病区不供应的原则。跨越行政区划的病区，按经济区划由碘盐经营部门负责供应。
第八条 碘盐一律实行小包装销售（用于食品酿造时除外），包装材料必须无毒、无味、耐用，包装袋要做到密封，并要标明加碘食盐及品种、数量、生产单位，并附以使用、保管方法等有关宣传内容。省计划等有关部门要将用于碘盐包装的原材料列入计划，保证供应。
第九条 碘盐经销单位在进盐时，必须用专用的周转箱（袋）运输，严禁散装散运，防止污染和破损。
第十条 碘盐加工、销售单位对碘盐的贮存要采取避光防潮措施，以免碘的逃散。
第十一条 病区供销社和副食品商店要经销各类品种的碘盐，并保证有必要的库存，不准断档脱销。
第十二条 禁止在碘缺乏病区销售非碘食盐。除外销食品外，病区食品酿造业生产一律使用碘盐，任何单位或个体商贩不准销售包装破损或含碘比例不足的碘盐。对于装卸、运输、贮存不当造成的破损和碘的逃散，其费用由责任者承担。
第十三条 碘盐销售人员要掌握食盐加碘防治碘缺乏病的常识，随时向群众宣传食用碘盐的意义和使用、保管方法。

第三章 碘盐价格和药品供应
第十四条 食盐加碘不加价，碘盐包装费用需经物价部门核定。除碘盐包装费用可由加工部门直接计入销售价外，任何销售部门不得随意提价或变相涨价。
第十五条 碘盐加工所需碘化钾（或碘酸钾）以及防治碘缺乏病所需的其它药物由省医药经销部门负责订购、调拨和供应，用于食盐加工的碘化钾（碘酸钾）不得转卖或挪为它用。
第十六条 碘盐加工所需的碘化钾（碘酸钾）由卫生部门根据需要编制预算，从卫生事业费开支；碘盐加工费用从食盐经营部门上缴利税中抵解，不敷抵解的亏损部分由地方及时给予补贴。
第十七条 碘盐加工所需的基建、物资、设备、劳动工资指标及费用由各级粮食（盐业）部门编制计划，报请计划和劳动部门统筹解决。

第四章 碘盐检测和疾病防治
第十八条 食盐加碘的比例，由省卫生主管部门根据全省各地环境碘水平和碘缺乏病的病情变化予以确定和调整。
第十九条 省地方病防治研究机构负责全省碘盐检测业务指导；各级卫生防疫部门为本辖区碘盐监督监测的实施单位；碘盐加工点和县以上（含县）销售单位，均设专人负责自检。
第二十条 碘盐检测结果要认真登记，按时上报。县（市、区）每月上报一次，市（地、州）每季度汇总上报一次，凡检出不合格的碘盐，在上报结果时必须注明处理意见，如果发生重大问题，各级检测单位必须立即追查处理，并向上级检测和主管部门报告。
第二十一条 凡在碘盐经销和零售单位检测发现不合格的碘盐，均应到指定加碘点按标准重新加碘。
第二十二条 全省设立省、市（地、州）、县（市、区）三级碘缺乏病防治监测点，各级监测点应根据有关的技术方案认真进行病情监测。
第二十三条 各级卫生防疫部门应根据普查情况制订本地的防治工作计划，各基层卫生院要建立病情户籍档案，培训乡村医生和卫生员，有计划地开展碘缺乏病的防治工作。

第五章 监督稽查与奖罚
第二十四第 全省实行盐务监督稽查制度，由地方病防治（卫生防疫）、粮食（盐业）部门根据需要设立盐务监督稽查员，负责对全省食盐加碘防治碘缺乏病工作进行监督稽查。
第二十五条 盐务监督稽查员的职责是：
（一）组织实施食盐专卖，对私自经销食盐者进行查处；
（二）指导碘盐加工部门的检测业务，保证碘盐质量；
（三）开展碘盐运输、贮存和销售环节的监督管理；
（四）监测碘缺乏病的病情变化，评价防治效果，提出改进措施。
第二十六条 盐务监督稽查人员应根据所在部门的职责分工，严格执行职务，及时沟通情况，相互协作，各司其职。
盐务监督稽查人员在执行职务时，应出示由省人民政府颁发的《盐务监督稽查证》。
第二十七条 对违反本办法，擅自贮运、销售非碘盐者，视情节轻重给予以下处罚：
（一）批评教育和警告，责令改过。
（二）没收非碘盐和全部非法所得。
（三）罚款。罚款数额按非法所得的5－15％执行。
（四）停业整顿。
（五）吊销营业执照。
以上行政处罚可单独或合并使用。
第二十八条 任何单位和个人不准无故妨碍、拒绝盐务监督稽查人员执行职务，对以辱骂、殴打阻止盐务监督稽查人员执行职务者，由公安司法机关依法处理。
第二十九条 对在食盐加碘防治碘缺乏病工作中成绩显著的单位和个人，由各主管部门给予表彰和奖励。

第六章 附 则
第三十条 本办法由省卫生厅、省粮食厅负责解释。
第三十一条 本办法自发布之日起执行。



1988年4月4日