陈召利律师应邀做客无锡HOUSE365《地产1+1》栏目

——开发商在建工程停工，购房者如何维权？

据部分嘉友梅里香舍业主反映： 嘉友梅里香舍停工了！起因在于开发商长期拖欠工程款，导致施工方无法支付工人工资及材料款，在消极怠工3个月后，施工方终于采取了彻底停工的措施。工程复工遥遥无期，明年按期交房希望渺茫，嘉友梅里香舍业主如何有效维护自身权利？
2008年10月18日下午2点，江苏云崖律师事务所陈召利律师应邀做客无锡365房地产家居网《地产1+1》栏目，现场解析“嘉友停工事件”可能造成的后果以及业主的维权途经。【网页链接：http://wx.house365.com/lvol/live/?id=417 】
在商品房买卖的法律关系中，开发商的主要义务在于给付结果（即开发商交付合格的商品房），而非给付行为（即开发商建造商品房的过程）。因此，无论开发商在建设商品房过程中是否存在停工等情形，只要开发商能够在合同约定的履行期限届满前能履行交房义务，即不存在违约,除非双方当事人在商品房买卖合同中明确约定工程进度。
那么，这是否意味着，在交房前开发商无论存在任何行为，购房者均无法主张权利呢？答案当然是否定的。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。对于这种违约情形，我们称之为“预期违约”。不过，对于预期违约，最大的障碍在于举证。
实际上，开发商在建工程停工只是一种表象，问题在于能否据此表象判定开发商无法履行交房义务，即存在预期违约情形。根据《商品房预售合同》的约定，开发商应于2009年5月底履行交房义务。也就是距离交房时间尚有长达七个多月的时间，如果希望以开发商存在短期的停工行为来证明开发商无法履行交房义务，在法律上恐怕很难获得支持。
此外，购房者担心的是，万一开发商开发的楼盘成为烂尾楼，他们已付的购房款能否得到返还？关于这个问题，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）有明确规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。也就是说，购房者的房款返还请求权是第一顺位的，可以得到优先返还。至于购房者能够获得全额返还，则视开发商的资产状况而定。
虽然该事件目前来说希望通过法律途径解决存在一定的难度，但是这也给开发商和购房者敲醒了警钟。在目前宏观经济环境相对严峻、房地产市场不景气的情况下，购房者如何选择可以信赖的开发商，开发商如何避免引起购房者的不信任甚至恐慌，均是不可小觑的课题。

国务院


国务院批转中国人民银行关于进一步做好证券回购债务清偿工作请示的通知
国务院


国务院同意中国人民银行《关于进一步做好证券回购债务清偿工作的请示》，现转发给你们，请认真贯彻执行。
清理证券回购业务，做好债务清偿工作，是整顿金融秩序的一项重要内容。目前证券回购债务拖欠问题比较严重，清偿难度较大，各级人民政府和国务院有关部门必须予以高度重视。要采取有效措施，加快清偿进度，以维护社会稳定。对债务清偿工作中出现的重大问题，各级人民政府
的主要领导人要亲自过问，妥善处理。

关于进一步做好证券回购债务清偿工作的请示国务院：
近年来，一些证券交易场所、金融机构和财政证券机构违反国家有关规定，借用证券回购名义，买空卖空，变相拆借资金，扰乱了金融秩序，给国家宏观调控政策的实施和金融秩序的稳定带来严重危害。为稳定金融秩序，建立良好的社会信用关系，中国人民银行、财政部、中国证券监
督管理委员会去年下半年联合下发了《关于重申对进一步规范证券回购业务有关问题的通知》（银传〔1995〕60号）和《关于认真清偿证券回购到期债务的通知》（银传〔1995〕80号），要求对证券回购业务进行清理，并做好债务清偿工作。为进一步做好证券回购债务清偿工
作，加快清偿进度，现提出以下意见：
一、提高认识，进一步做好债务清偿工作。各级人民政府和国务院有关部门要采取有效措施，摸清债务底数，督促有关金融机构、财政证券机构及其股东积极组织资金，及时清偿到期债务，维护社会安定。海南省、广东省金融机构和财政证券机构的证券回购债务数额较大，当地人民政
府要建立专门机构，组织清偿工作。中国人民银行要对不积极清偿债务、资信差的金融机构发出通告，并对清偿债务不力的金融机构进行处罚，必要时可以通过法律程序强行划款。
二、确保柜台兑付，防止挤兑。前一时期，一些金融机构和财政证券机构以发售“国库券代保管单”等形式向居民个人筹集资金，用于证券回购交易。目前，这部分债务已陆续到期，柜台兑付压力日益增大。各国有商业银行、财政部门以及各信托投资公司、证券公司必须提前组织资金
，保证所属机构按期兑付，维护社会稳定。非银行金融机构在兑付对居民个人开出的“国库券代保管单”等出现严重资金困难时，经中国人民银行批准，可动用法定存款准备金支付；对经营规范的非银行金融机构，各地融资中心可以接受其抵押融资或由商业银行担保的融资，也允许其自找
融通资金单位，到融资中心办理中介手续。凡因不积极组织兑付，导致群众挤兑，影响社会安定的，要追究有关负责人和直接责任者的责任。
三、积极组织内部冲抵，加快机构之间债务清欠。对商业银行、财政证券机构和非银行金融机构系统内各分支机构之间债权债务的清理，由各商业银行总行、财政部门、各非银行金融机构总公司牵头组织冲抵、清欠。机构之间通过证券交易中心成交的证券回购协议，债权、债务双方可
以在交易场所外直接见面，重新签约，确定借款数额、利率和期限，清偿债务。对于将回购资金用于长期投资，短期内无法收回，还债确有困难的金融机构，经中国人民银行批准，可适当发行一定数量的金融债券，用于偿还债务。
四、保护债权人合法权益，减轻债务人利息负担。鉴于证券回购实际上已演变为资金拆借，因此，机构之间签订的回购协议利率应比照同业拆借利率执行，回购协议利率超过同业拆借利率的部分不受法律保护。但是，任何机构以发售“国库券代保管单”等形式向居民个人筹集资金，必
须按原定利率和期限保证向居民个人兑付。
五、“联办ＳＴＡＱ系统”和天津、武汉证券交易中心，对在本交易场所内发生的大量违规证券回购交易及其巨额债务拖欠负有直接责任，要进行重点清理整顿。国家体改委和天津市、武汉市人民政府要分别组织专门小组，负责上述三个单位的清理整顿及债务清偿工作，同时核实这三
个单位的资产，并对这三个单位和有关责任人进行严肃处理。在证券回购债务清偿完毕之前，各证券交易中心（系统）要暂停各种形式的证券回购业务，不得开展新业务，也不得扩大原有业务。
六、各金融机构、财政证券机构要集中力量清偿证券回购债务。涉及证券回购债务的金融机构和财政证券机构的法定代表人、主要负责人以及主要经办人员要坚守岗位，集中力量，积极组织清欠，不得擅自离任。
七、目前非银行金融机构资产过大，资本金严重不足，为了降低其经营风险，建立内部约束机制，推动证券回购债务清偿工作，中国人民银行要制定统一标准，对非银行金融机构增资改制进行审批，但新增资本金必须优先用于清偿证券回购债务。
八、中国人民银行要会同财政部、中国证券监督管理委员会等部门联合组成清欠办公室，指导、协调各地区、各部门的证券回购债务清偿工作。有关地区也要组成专门小组负责本地区的清欠工作，并按月向清欠办公室报告清欠进度，及时反映清欠中存在的问题。国务院有关部门对清欠
办公室的工作要积极支持，共同做好证券回购债务清偿工作。
以上意见如无不妥，请批转各地区、各部门贯彻执行。








1996年6月25日