【裁判要旨】

　　居住权人往往是基于血亲、姻亲或合意而取得居住权，从其法律特性而言，居住权又往往具有稳定性、无偿性和不可转让性。合法成立的居住权能制约不动产物权的自由处分，居住权也是人的最基本的生存权，社会和法律应予以尊重和保障。

　　【案情】

　　孙大鸣的父母早已离异，其兄妹三人均由其父孙志坚抚养成人。郝淑春是县工业品公司职工，与前夫共生有四个子女。1980年，孙志坚经人介绍与郝淑春结婚。1996年，孙志坚的工作单位县汽配公司决定集资建房，因孙志坚夫妇无钱集资，遂召集双方子女商议，后共同商定：集资房由孙志坚夫妇居住，产权归出资人孙大鸣所有。1999年，集资房建成后，孙志坚分得了县城城园路汽配公司家属楼二单元301室房，该房屋产权登记在孙大鸣名下，此后，孙志坚、郝淑春夫妇一直在该房屋内居住生活。2009年8月，孙志坚非正常死亡。嗣后，孙大鸣提出要将该房出售，并多次要求郝淑春搬出，而郝淑春予以拒绝。2011年7月，孙大鸣将301室房屋转卖给李健、刘小燕夫妇，并办理了房产过产手续。此后，因郝淑春不同意搬出，双方酿成纠纷。李健夫妇遂起诉至法院要求郝淑春归还居住房，在诉讼中，孙大鸣作为第三人参加诉讼。

　　【裁判】

　　湖南省邵东县人民法院经审理后认为，第三人孙大鸣曾对讼争的301室房屋拥有所有权，此后，孙大鸣将该住房出售给原告李健夫妇，并办理了产权过产手续，现该房的所有权人李健夫妇提出要被告郝淑春腾出该房的理由成立，对原告的请求应予以支持。故依照《民法通则》、《物权法》、《侵权责任法》的相关规定，判决：由被告郝淑春在判决生效后十日内从县城城园路汽配公司家属楼二单元301室搬出，并将该房屋退还给原告李健、刘小燕。

　　被告郝淑春不服一审判决，遂提起上诉。

　　湖南省邵阳市中级人民法院经审理后认为，鉴于被告郝淑春之夫孙志坚有集资建房指标，但因无钱集资才与双方子女商议集资，最后共同商定由孙大鸣承担集资义务，产权归其所有，但集资房应归孙志坚、郝淑春夫妇居住使用，这一约定合法有效，郝淑春由此合法取得了集资房的居住权，该项民事权利既不因其夫去世而丧失居住权，亦不因房屋所有权发生变更而消灭，孙大鸣在无视郝淑春的居住权的情况下擅自出卖转让房屋，其行为既违背了当初集资建房约定，也有悖于尊老爱老的社会公德。本案的李健夫妇虽依房屋转让合同取得房屋产权，在遇到转让方不能依约交付房屋致受让方不能行使物权时，受让方李健夫妇只能依转让合同民事法律关系向转让方孙大鸣主张民事权利，而不能直接向享有合法房屋居住权的郝淑春主张物权，故原告的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。故依法撤销原判，驳回原告李健夫妇的诉讼请求。

　　【评析】

　　 1.依合意而取得的居住权具有稳定性。目前，居住权仅在《婚姻法解释（一）》，《关于审理离婚案件公房使用，承租若干问题的解答》等司法解释中有相关规定，从而界定了居住权作为法律概念的性质及基本内容，由此看出居住权具有以下特点：首先，居住权属于物权。居住权人可以对房屋直接行使权利，无须房屋所有人的积极配合，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权；其次，居住权一般具有长期性、终身性。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为终身；第三，居住权通常不可转让或继承。第四，居住权一般具有无偿性。居住权人无需向房屋的所有人支付对价，除当事人另有约定外。具体到本案中，郝淑春与其夫孙志坚与出资人孙大鸣在商议如何集资建房时，明确约定了郝淑春、孙志坚夫妻对集资房享有居住权，这种约定，实际是一种双方民事法律行为，该约定从成立时起具有法律约束力，非取得居住权人同意不得擅自变更或解除，如双方在约定中未明确居住权的期限，应推定居住权的期限为终身。因此，郝淑春对讼争的房屋享有终身居住权。

　　2.合法成立的居住权能有效制约房屋所有权人对房屋标的物的自由处分。通常，房屋居住权依附于房屋标的物的存在而存在，并伴随着标的物的灭失而丧失，也就是说，房屋转让权与居住权是可以分离的，或者说，居住权不因房屋所有权发生移转而丧失，房屋所有权人必须充分尊重和保障居住权人的居住权。从法律层面说，房屋所有权人在转让房产时，应事先取得居住权人的同意后方可自由行使处分权，也就是说，合法成立的居住权能有效制约同一标的物上的物权的自由处分，否则，构成民法上的侵权。本案中，孙大鸣无视他人居住权在未取得郝淑春的许可下而擅自将房屋转让给他人，显然侵害了郝淑春的居住权利，理应受到道义和法律上的制裁。本案中的李健夫妇买受孙大鸣的房产后不能正常行使物权，只能依合同转让关系向孙大鸣主张权利，而不能直接向享有居住权的郝淑春主张权利，因此，二审改判驳回原告的请求是对的。

　　（作者单位：湖南省邵阳市邵东县人民法院）
辽宁省抚顺市人民政府


抚顺市人民政府令
　（第６８号）


　　《抚顺市价格调节基金征管办法》业经市长办公会议讨论通过，现予发布实施。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　周银校
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二０００年五月二十二日
　　　　　　　　　　　 抚顺市价格调节基金征管办法



　　第一条　为增强政府调控能力，保持人民生活必需品价格稳定，扶持副食品基地发展，保证市场有效供给，维护社会安定，根据《中华人民共和国价格法》和国务院、国家计委、省政府关于设立价格调节基金的有关要求，结合我市实际，特制定本办法。


　　第二条　凡在本市行政区域内从事生产、经营、服务等活动并有销售、营业、收费收入的企事业单位和个人，应当遵守本办法。


　　第三条　市物价行政主管部门负责对价格调节基金的管理，市价格调节基金办公室具体负责全市价格调节基金征管工作，并对县区物价部门和指定代征部门征收管理工作实施指导、监督和管理。


　　第四条　凡在本市行政区域内从事生产、经营、服务等活动，有销售、营业、收费等项收入的企事业单位和个人，均应按本办法规定缴纳价格调节基金。
　　市物价局可根据上级规定和我市情况，对价调基金征收范围和标准进行调整，但须报市政府批准后下文执行。


　　第五条　价格调节基金按月计征。企业由财务部门单独设立价格调节基金专户帐，实行税前列支，列入销售费用，于每月１０日前向市价格调节基金办公室结缴。


　　第六条　凡政府委托代征价格调节基金的部门和单位，必须做到应收尽收，于每月２０日前向市价格调节基金办公室结缴。


　　第七条　各级价格调节基金征收部门要搞好价格调节基金征收统计和催缴工作，及时办理各种手续，做好服务工作；财政、税务、交通、审计、银行等部门要积极配合做好代征代收工作。


　　第八条　价格调节基金原则上不得减、免、退。确有特殊情况的，须报市政府减免审批小组审批。


　　第九条　价格调节基金实行专户存储、专款专用、单独核算，年末结余，滚动使用。主要用于扶持“菜篮子”工程，发展副食品生产基地、专业市场建设以及再就业工程等，平抑市场物价突发性暴涨暴跌和节日期间主要副食品价格，保证市场物价基本稳定和经济健康发展。


　　第十条　价格调节基金原则实行有偿使用，使用基金须由使用单位申请，并填写《价格调节基金使用呈报表》，经市价格调节基金办公室审核论证，报请市价格调节基金领导小组领导批准。价格调节基金办公室负责基金日常管理，并对使用情况适时作出审计和监督检查，对挪用和长期拖欠的，要追究责任并限期收回。


　　第十一条　经政府批准使用的价格调节基金，财政部门应在上报之日起１５日内及时拨付到位。


　　第十二条　对代征和缴纳价格调节基金的单位，按有关文件规定提取代办费，用于支付有关办公费、人员劳务费等。市价格调节基金办公室的管理经费按省政府《关于加强副食品价格调节基金征管工作的通知》（１９９６年２月１０日辽政办发〔１９９９〕１２号文）规定，可从征收额中提取８％作为办公及奖励经费，用于在征收、管理、缴纳价格调节基金工作中做出突出成绩的单位和个人。


　　第十三条　严禁拖欠价格调节基金或弄虚作假，对逾期不缴纳的，按日加收应缴额２‰的滞纳金。


　　第十四条　本办法由市物价局负责解释并组织实施。


　　第十五条　本办法自发布之日起施行。
　　附：抚顺市价格调节基金征收标准

附：　　　　　　　 抚顺市价格调节基金征收标准




　　一、除普教、幼教、敬老院和公立医疗单位外，凡从事生产、经营、服务等活动的企事业单位和个人，按其销售、营业收费等项收入的１‰征收价格调节基金：各类中介服务机构按营业额的０．５％征收价格调节基金；属社会力量办学、私立学校、公立学校自费生、各类长短期培训班，按收费总额的１．５％征收价格调节基金。


　　二、对经批准驻本市的外埠施工企业，其工业施工项目按工程预算总造价的１％计征，其它项目按２％计征，所缴基金从企业自有资金列支，不得加大工程预算。


　　三、凡经抚顺地区各车站发往外地的商品（军用、农用、救灾物资除外），整车发运每吨征收５元（不足一吨按一吨计算）；零担货物每百公斤征收０．５元（不足百公斤按百公斤计算）；集装箱货物按箱吨位标准收取；煤炭、水泥、木材等价值较低货物每吨征收１元。


　　四、对从事个体客货运输的载货汽车和客运线路班车、客运出租汽车，每月按营运额的２％计征。


　　五、凡新购车辆、旧车交易的，均按抚价发〔１９９９〕３７号文件规定执行。


　　六、凡从事酒类商品生产、经营批发的单位和个人，均按抚价发〔２０００〕１２号文件规定执行。


　　七、宾馆、招待所、旅店（含私营）按实住床位征收，特级以上每床每天征收４元；一级店每床每天征收３元；二级店每床每天征收２元；三级店以下（含三级店）每床每天征收１元。在宿费收据中单列价格调节基金项目，直接向旅客收取，收入单独记帐。床位以外的其它营业收入，仍按收入额１‰征收。


　　八、餐饮、娱乐、洗浴桑拿、美容美发、医疗、保健、药店、婚纱摄影等行业征收标准如下：
　　１、餐饮业按税务部门的饮食业统一定额发票领购簿所记载的缴税额的１０％征收价格调节基金，未办理发票购领簿的业户，按其定额税的１０％征收；
　　２、娱乐业按等级征收价调基金，每月分别为：特级４００元、一级２８０元、二级１８０元、三级１００元、无等级５０元；
　　３、洗浴桑拿业按拥有按摩床位征收价调基金，每月每床１００元；无按摩床位的，每月每户５０元－１００元；
　　４、美容美发业按其工作座位（或床位）征收价调基金，每月每座（床）３０元－１００元，一般理发店每月每户５０元；
　　５、个体医疗、保健、药店（含非药业集团单位）、婚纱摄影业按户征收价调基金，每月每户１００元－５００元；
　　６、台球、乒乓球按每个桌面每月１０元－３０元；保龄球按每道每月５０－元１００元；溜冰、游泳场馆按娱乐面积每平方米每月０．５元－１元征收价调基金；
　　７、电子厅、歌厅等其它娱乐场所，视其经营规模每月按５０元－５００元征收。


　　九、个体业户从事经营活动（指租赁或买断门市房或摊位）按其实际使用面积征收价调基金，每月每平方米或每延长米２元，不足一平方米的按一平方米计算。交纳定额税的业户，按定额税的１０％征收价格调节基金。


　　十、对商品房开发企业按商品房销售额的５‰征收。


　　十一、凡属各级政府及物价部门规定的定价、指导价或限价的商品或收费项目，企事业单位不经批准擅自提价或提高收费标准的，除依法处罚外，对超价部分还将按一定比例征收价格调节基金。


　　十二、各级物价部门可视情况，对从国家、省、市管理的产品价格及收费项目调价增益额中一次性征收一定额度的价格调节基金，最高为增益额的１０％。